2012年10月29日

日本ロジスティックスファンド投資法人・投資主総会の感想

日本ロジスティックスファンド投資法人の投資主総会に行ってきました。10月23日、ベルサール神田です。投資主総会の後に行われた運用状況報告会で、おおよそ下記のことが印象に残りました。

・三井物産鰍ェ51%を出資し、三井住友信託銀行も29%出資している。つまり、三井系のファンドで、かなり潤沢な資本構成とみました。

・ヤマト、佐川、日通などの宅配便系に加え、アマゾンもテナントに入っているそうです。ネット販売業界の拡大もあり、物流拠点のテナントニーズは高い。年21万坪の需要があるとの話もある。同時に今後、物流拠点の供給の増える。近くはこの1年半でおそらく、約44万坪の供給が出る。

・物件の地域的には、首都圏・中部・近畿です。が、首都圏24拠点・中部地域3拠点、近畿地域3拠点と、首都圏が圧倒的に多い。とくに東京湾沿岸に多い(17拠点)。

・日本ロジスティクスファンド(以下日本ロジ)の売りは4つ。
@物流リートの老舗・・・ノウハウ、人脈、経験値が豊富。なるほど。これは目に見えないパワーですね。
A配当(分配金)が安定・・・Jリートで3番目に低い分配金変動率。6.9%でそうです。あまりテナントさんの退去と空室状態が、今まで無かったのでしょう。

B低い負債比率・・・28.7%。これは非常に低い。借金少ない! Jリートはおよそ5割〜5割弱が標準。でも、これには物流拠点の市場流動性の低さとも関係しているみたいです。堅実経営です。 

しかし、三菱商事系の物流も扱う「産業ファンド投資法人」は負債比率は5割超えている(約54%)。それを考えると、負債比率を増やしても良いのかなぁ・・・と思い、質問しました。

結論から言うと、徐々に負債比率はあげるそうです。30%台を想定している。今まで借金を少なくしてきた理由に、@リーマンショックなどの将来の金融危機、A物流拠点の換金性の少なさ、を上げています。しかし、@に対しては、日本ロジの体力もソコソコ充実してきたし、Aに対しては、徐々に物流物件の市場も整いつつあり、流動性もある程度確保されつつある・・・とのこと。今後は、徐々に借金も増やし、(従来に比べ)積極投資に向かうそうです。

CJリートで最も高い含み益率=23.1%。含み益率約23%ということは、物件の帳簿価格を100とした場合、時価が123だということ。これは非常に高い。ちなみにJリート平均でマイナス2.5%。この含み益率の高さ=日本ロジの体力の充実・・・と言っても良いと思う。ただ、格安で買った物件も混じっているだろうから、多少割り引いてとらえたほうが良いかもしれません。

         ※          ※          ※

まぁ一言で言って、三井物産系(三井物産、三井物産ロジスティックス・パートナーズ)がじっくり育てた物流系ファンドで、ヒト・モノ・カネともに三井物産におんぶに抱っこ(?)で、順調に育ってきた感じです。ちょっと辛口に言うと、財務内容はピカイチだが、果敢に勝負する感じではない。そう感じました。

でも、いまのリスクオフの経済金融状況下では、日本ロジは「吉」と出ていると思います。

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2012年01月27日

パーク24(株)の株主総会

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※「ゆりかもめ」の車内から

2012年1月26日、パーク24株式会社の第27回定時株主総会に出席しました。会場はゆりかもめ「台場」駅隣接の「ホテル グランパシフィック LE DAIBA」です。一流ホテルだけあって、とても広いゴージャスな会場でした。

肝心の株主総会ですが、思った以上にいろいろと株主から質問が出ますね。昔とは違って、今の株主総会はオープンですねぇ。総会屋さん(暴力団関係者?)が最前列に陣取り、とても「こわ〜い」感じの、かつての日本の「シャンシャン総会」は、完全に過去の遺物ですね。おそらくアメリカの株主総会にも近い感じだと思います。

その質疑応答のごく一部を、筆者の解釈で載せたいと思います。正確性の不備があると思いますが、あくまで筆者の印象ということで、ご容赦下さい。

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※パーク24株式会社第27回定時株主総会

質疑応答の一部
Q: 小型の駐車場はやめた方がいいのではないか。
A: 繁華街などの良い場所と広い土地は駐車場経営・利益にはメリットが大きい。だが、不動産市況が良くなると、解約されやすい。駅前商業ビルやマンションの建設が優先されるから。小型の駐車場はそれはない。長期契約であれば利益がでやすい。長期契約を考慮して対応したいと思う。

Q: なぜ定款変更するのか。
A: 「レスキューネットワーク」の事業を、「パーク24」でもできるようにした。

Q: 定款で業務種類が広すぎる?
A: レスキューネットワークの業務を取り込みました。

Q: BS(バランスシート)の流動負債が大きすぎる?
A: BSの理想的な形はあるかもしれないが、事業成長を最優先としている。ただし、安定して収益が見込める駐車場事業の負債部分は優先して返済する予定です。

Q: 長短負債の利率は?
A: 長期負債平均1.17%。短期負債平均0.50%です。

Q: 大株主の紹介は?
A: 「有限会社千寿」は西川ファミリーの持ち株会社です。「CBNYオービスファンズ」、「CBNYオービスSICアーヴィー」はバミューダー系のファンドです。年に4回も密接に話し合いを持っています。カーシェアリングの将来性に、彼らは投資しています。

Q: CBNY系さんとの密接な話し合いは、インサイダー取引に当たらないか?
A: 年に4回、我々サイドが海外に出向いて決算などの「説明」をしています。これは国内での株主への「説明」と全く同じレベルのものです。インサイダー取引には全く当たりません。

Q: マンションにはカーシェアリング営業を推進しないの?
A: タイムズ駐車場のみにカーシェアリングします。理由は(カーシェアリング事業単体から見ると)駐車場コスト=ゼロだから。マンションや商業施設などの駐車場に、カーシェアリングを出したいが、追加コストがかかる。地主さんやマンション管理組合さんにお金を支払わなければならない。

         ※         ※         ※

後半には「経営近況報告会」がありました。

クルマ関連で多角化?
取締役の方々の紹介がありました。特に目立ったのは、武井茂雄・(株)レスキューネットワーク代表取締役社長です。
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今期からパーク24のグループに加わったそうです。武井社長は体育会系のやり手社長という感じですね。パワーを感じます。

この(株)レスキューネットワークに関して、西川光一・パーク24社長によれば、こういう説明がありました。(筆者の解釈)
もともと扱う事業はクルマが止まる「駐車場」だけだったのですが、カーシェアリングなど徐々にクルマそのもののサービスも含まれてきました。よって、ロードサービス業のようなクルマ関連事業も取り込みたい、ということで、(株)レスキューネットワークを関連会社化しました。

駐車場事業はサービス業
西川社長はこういったことも言っていました。(筆者の解釈)
パーク24グループのタイムズ24は、今の証券セクターでは不動産事業に振り分けられています。駐車場事業は不動産業だからです。しかし、本来はサービス業です。理想はホテル並のサービスを提供したい。それに、もともと証券市場でも当初はサービス業だったのです。パーク24はサービス業である、というこだわりはあります。
なるほど。サービス業と不動産業とでは、ビジネスの観点が違ってくるでしょうね。

他社に変更されるケース
株主からの質問で、駐車場が他社さんに切り替わるケースが見受けられるそうです。それに対し、西川社長はこう述べていました。(筆者の解釈)
パーク24から解約するケースと、地主さんから解約するケースがある。パーク24から解約する場合、収益上厳しく、あるいは赤字なので、更新しない。地主さんから解約する場合、地代が高い業者に乗り換えられます。仕方がな面もあるが、法人会員・法人カードユーザーへのサービス展開をも考えると、他社への駐車場変更は減らしたい。

電気自動車
実は電気自動車に関する質問も出ました。実際に現状では駐車場に約100カ所ほど充電器を置いているそうですが、ほとんど使われることはないそうです。時期尚早ですね。ただ(株)レスキューネットワークの武井社長は、現在でもある程度、調査研究等の対応を行っているそうです。武井氏の電気自動車に対する知識・情報は、十分なものでした。企業努力を感じました。

         ※         ※         ※

西川光一社長の人柄、知識とも一級品です。また若く健康そうで(1964年生まれ)、その点でも合格点です。この社長のもとなら「パーク24株式会社」は今後も7〜8年くらい成長すると思う。

また取締役の期間は1年間で、従来の2年間より短い。理由は緊張感を持って毎年経営にあたりたい、という方針だそうです。この心意気もすばらしいね。株主になって良かったと思いました。またこの定期株主総会全体の最後に、取締役一同が株主を出口で見送りの挨拶(!)をされていたのにも、感動しました。

posted by Compaqs at 23:45| Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年01月17日

石沢卓志氏のJ-REIT分析

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先読みEYE REIT
【日本経済新聞、2012年1月12日夕刊、引用】
みずほ証券チーフ不動産アナリスト 石沢卓志氏
・・・足元の投資口価格(株価に相当)の水準は予想分配金利回りなどの投資尺度からみて割安感が強いが、地銀は3月の決算期末を控え動きが取りにくい。資金流失が続く投資信託による換金売りがかさむ可能性もあり、需給面に不安を抱えた状態が続きそうだ。

現在のREIT全体の分配金利回りは6%強で10年物国債との利回り差は5%を越えている。REITの分配金が今後減る公算は小さく・・・

         ※         ※         ※

分配金利回りが6%強か・・・。悪くないね。仮に投資口価格が半値になっても、8年間持ち続ければ、元本割れはしない計算だ。欧州金融危機や中国不動産バブル崩壊を考えると、安易な予測は禁物だが、投資口価格が今の低水準からさらに”大幅に”下落するのは、個人的には考えにくい。

逆張り投資をするなら、3月くらいまでに仕込むか、あるいは中国不動産バブルの行方等を見ながら、まだ待つか・・・。このあたりが投資の面白味でしょうね。

ちなみにアナリストの石沢卓志さんは、不動産業界で知らない人はいないくらいの有名人らしい。私も一度講演会に行ったことがありますが、彼はすごい。オフィスビル市場やJ-REATに関して、石沢さんの右に出る人は稀有だと思う。それくらい、石沢さんの知識・データの量と分析はすごいです。

石沢卓志さんの著書はこちらですが、ちょっと古いんだよねぇ。早く石沢さんの新著が出版されることを切に希望いたします。
>> 東京圏2000年のオフィスビル―需要・供給・展望
posted by Compaqs at 13:58| Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年12月26日

ホテルREIT、2社が合併

日本ホテルファンド投資法人とジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人が合併するようです。
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※日本経済新聞、2011年12月23日、引用

         ※         ※         ※

なんか東日本大震災の影響が大きいようです。特にジャパン・ホテル・アンド・リゾートさんは「リゾート」ですから、非常に厳しいでしょう。とにかく合併して、日本ホテルFのビジネスホテル系とJホテルRのリゾートホテル系とくっつけて規模を拡大し、ポートフォリオの分散化を図り、今後の改善を見込む形でしょう。

不動産投信情報ポータルの「JAPAN-REIT」によれば以下のとおりです。
日本ホテルファンド投資法人とジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人が合併へ (2011.12.22)
日本ホテルファンド投資法人(NHF)とジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人(JHR)が2012年4月1日に合併することを発表。NHFが存続投資法人・・・。合併比率はNHF:JHR=12:11。・・・合併後の投資法人名は、ジャパン・ホテル・リート投資法人・・・。資産規模はホテル計28棟、単純合計で1,284億円となる。併せて、JHRのスポンサーであるゴールドマン・サックス・グループは、資産運用会社及びホテル運営会社の全株式を、NHFのスポンサーであるRECAPグループへ売却し、これに伴い両資産運用会社も合併する。
(引用・抜粋)

「単純合計で1,284億円」・・・かぁ。28棟で割ると、50億切るんだよね。どうなんでしょう。個人的な印象としては、J-REITの資産パワーもまだまだだなぁ〜、と思いました。TPP(環太平洋経済連携協定)などを考えると、今後の観光立国ジャパンとして、もっとホテル系J-REITにはがんばって欲しいと思います。

posted by Compaqs at 08:33| Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年12月08日

オフィス空室率、2カ月連続上昇

オフィス空室率、2カ月連続上昇 11月の東京都心5区
【日本経済新聞、2011年12月8日、引用】
オフィスビル仲介大手のビルディング企画(東京・千代田)が7日発表した都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の11月の空室率は前月比0.19ポイント高い7.66%で、2ヶ月連続で上昇した。・・・平均募集賃料(共益費含む)は3.3平方メートルあたり1万8628円。前月比327円(1.7%)安く、39カ月連続で下落。・・・
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いや〜、春から夏にかけてオフィス空室率は一服した、と聞いていました。ところが、またもや空室率上昇ですか。不動産市況もまた厳しくなってきました。

千代田区や中央区で空室率が上がったらしいが、都心を歩いていても、確かにビルの空室、けっこう目立つ。平均募集賃料にいたっては、39ヶ月連続で下落だそうです。「オーナーが空室解消を狙い賃料を下げる動き」(日経新聞)が目立っているとのことです。トホホ・・・。

         ※         ※         ※

こんな時期に、不動産の取引や不動産投資等、なかなか怖くて踏み込んで実行できませんよね。またすでに不動産をお持ちのオーナーさんも、これからどうしていいのか、不安に思っているでしょう。そんな中、インターネットで調べてみると、「ハイアークラブ」という不動産コンサルティング全国ネットワークがあることを知りました。

「ハイアークラブ」というのをご存知でしょうか。

いわく、ハイアークラブは「安心して不動産取引の意志決定が行える社会を作りたい」というポリシーに賛同した、不動産のプロの全国ネットワークらしい。全国のコンサルティングアドバイザーたちがハイアークラブに登録、不動産取引をシミュレーションし、様々な角度からリスクを徹底的に調査分析するそうです。

ハイアークラブのセミナー、研修会、相談等で、例えば不動産オーナーの方は「取引の判断基準」を持てるそうです。取引リスクの事前算定、すなわち「不動産のインフォームドコンセント」が、このクラブのウリです。病院みたいですね。

自宅購入、不動産売却、土地活用、不動産投資など・・・各種不動産取引を事前にリスク・シミュレーションを施すことで、ハイアークラブは「不動産のインフォームドコンセント」を明らかにしようと試みています。

ぜひ不動産取引にお困りの方は、「ハイアークラブ」のWebサイトを参照することをお勧め致します。
詳細はこちら >> ハイアークラブ
posted by Compaqs at 11:34| Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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