2012年10月29日

日本ロジスティックスファンド投資法人・投資主総会の感想

日本ロジスティックスファンド投資法人の投資主総会に行ってきました。10月23日、ベルサール神田です。投資主総会の後に行われた運用状況報告会で、おおよそ下記のことが印象に残りました。

・三井物産鰍ェ51%を出資し、三井住友信託銀行も29%出資している。つまり、三井系のファンドで、かなり潤沢な資本構成とみました。

・ヤマト、佐川、日通などの宅配便系に加え、アマゾンもテナントに入っているそうです。ネット販売業界の拡大もあり、物流拠点のテナントニーズは高い。年21万坪の需要があるとの話もある。同時に今後、物流拠点の供給の増える。近くはこの1年半でおそらく、約44万坪の供給が出る。

・物件の地域的には、首都圏・中部・近畿です。が、首都圏24拠点・中部地域3拠点、近畿地域3拠点と、首都圏が圧倒的に多い。とくに東京湾沿岸に多い(17拠点)。

・日本ロジスティクスファンド(以下日本ロジ)の売りは4つ。
@物流リートの老舗・・・ノウハウ、人脈、経験値が豊富。なるほど。これは目に見えないパワーですね。
A配当(分配金)が安定・・・Jリートで3番目に低い分配金変動率。6.9%でそうです。あまりテナントさんの退去と空室状態が、今まで無かったのでしょう。

B低い負債比率・・・28.7%。これは非常に低い。借金少ない! Jリートはおよそ5割〜5割弱が標準。でも、これには物流拠点の市場流動性の低さとも関係しているみたいです。堅実経営です。 

しかし、三菱商事系の物流も扱う「産業ファンド投資法人」は負債比率は5割超えている(約54%)。それを考えると、負債比率を増やしても良いのかなぁ・・・と思い、質問しました。

結論から言うと、徐々に負債比率はあげるそうです。30%台を想定している。今まで借金を少なくしてきた理由に、@リーマンショックなどの将来の金融危機、A物流拠点の換金性の少なさ、を上げています。しかし、@に対しては、日本ロジの体力もソコソコ充実してきたし、Aに対しては、徐々に物流物件の市場も整いつつあり、流動性もある程度確保されつつある・・・とのこと。今後は、徐々に借金も増やし、(従来に比べ)積極投資に向かうそうです。

CJリートで最も高い含み益率=23.1%。含み益率約23%ということは、物件の帳簿価格を100とした場合、時価が123だということ。これは非常に高い。ちなみにJリート平均でマイナス2.5%。この含み益率の高さ=日本ロジの体力の充実・・・と言っても良いと思う。ただ、格安で買った物件も混じっているだろうから、多少割り引いてとらえたほうが良いかもしれません。

         ※          ※          ※

まぁ一言で言って、三井物産系(三井物産、三井物産ロジスティックス・パートナーズ)がじっくり育てた物流系ファンドで、ヒト・モノ・カネともに三井物産におんぶに抱っこ(?)で、順調に育ってきた感じです。ちょっと辛口に言うと、財務内容はピカイチだが、果敢に勝負する感じではない。そう感じました。

でも、いまのリスクオフの経済金融状況下では、日本ロジは「吉」と出ていると思います。

[PR]
国内最安価格!!初回50枚50円!!
【デジカメプリントのエスプリ】 

世界最高峰のプリンターを老舗の現像職人が最適調整!
安くても高画質です!!

★デジカメプリント 大好評の初回お試しキャンペーン★
送料無料で50枚50円!!!

★プロ補正仕上げ写真年賀状★
12/2まで早割キャンペーン中!今から早速準備を!!
超簡単注文!!トリミング・拡大縮小・合成は、全て当店コンシェルジュにお任せください。

30枚で合計3,550円〜
50枚で合計4,840円〜
posted by Compaqs at 10:22| Comment(0) | 不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
コメントを書く
お名前:

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント:

認証コード: [必須入力]


※画像の中の文字を半角で入力してください。
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。